嘉年华国际商务广场  开盘3天劲销75%

 商业地产为何瞬间逆市大热？

楼市新政迭出，全国一线城市商品房成交面积随之大幅下降。然而，与住宅市场形成强烈对比的是，商业地产项目却瞬间呈现出火爆的销售势头，尤其是城市高端商务综合体，更是成为了近期投资客争相抢购的产品。以五月上旬开盘的嘉年华国际商务广场为例，三万余平米商业物业开盘三天竟销了75%，彻底创写了湖城商业地产销售之吉尼斯纪录，原本“被遗忘了的”、被忽略了的商业地产似乎又再度回到人们的视线中。

而随着万科、绿地、保利等品牌企业也都齐刷刷地将目光瞄准了商业地产，不少业内专家分析认为：随着被称为史上最严厉调控政策威力渐显，住宅市场观望情绪渐浓，住宅投资投机行为也得到一定程度的控制，处于“政策孤岛”和崇尚价值投资的商业地产迎来一个新的发展契机。

 资金流注入商业地产迹象初显

商业地产的概念比较广，包括写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店等。按照一般规律来看，商业地产价格应比住宅价格贵1.5到2倍，但中国这几年住宅市场房价飞涨，商业地产和住宅之间的差距越来越小在2009年甚至出现商住倒挂的现象。一般的地级市都出现住宅和商业、写字楼之间相差2000-3000元/平方米，商业地产投机机会不多，而是将资金投向住宅。

据有关部门统计，目前全国有4、5千亿投资住宅的“热钱”，而新政出台后，投机受到严格限制，这部分资金从住宅市场退出后，股市很难把握，其他的投资渠道又少，所以最后肯定会回到房地产上来，而目前这种迹象已非常明显，加上现在国内地产巨头，如保利、万科等一些企业在一年前已经开始进军商业地产，所以这次的调控对于商业地产来说必将迎来新的发展契机。

新政下抵御通胀的投资优选

时至今日，距离新“国10条”出台已整整两个月，楼市调控政策出台后的市场博弈，已经步入更为复杂的阶段，各地住宅成交量普遍大跌，观望氛围浓厚。二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等多种政策组成的强大“组合拳”，几乎都影响到了所有购房需求。而因为新政针对的是过于火爆的住宅市场，并不涉及到商业地产。之前，商业物业“首付50%、利率上浮10%”的严格信贷政策，在一定程度上，限制了购买需求，如今，住宅房贷政策收紧，严苛程度比之商业地产有过之而无不及，所以从一定程度上来说，商业地产反而获得了更大发展的机遇。

据嘉年华国际商务广场营销中心负责人介绍，新政出台后，前来了解写字楼物业的客户数量日益增多，成交率也相当可观，开盘仅三天劲销75%，这在住宅成交普遍冷淡的五月楼市中可谓独树一帜。该负责人分析认为，在通胀预期加强，而投资渠道单一的背景下，选择固定资产投资仍不是不少投资者的首选。而原来住宅售价不高且首付仅需2-3成，投资者支付的成本低，投资回报率高；但新政下规定二套住宅首付五成，且贷款利率上浮1.1倍，换言之就是跟购买商用物业的首付比例一样，加上楼价飙升，购买住宅的投资回报率明显缩水。因此商用物业吸引了手头上拥有一定现金又有意在近期寻找稳定回报物业的投资者，特别是目前的信贷政策下，即便仍有心投资住宅的投资客也受限于苛刻的贷款条件，而反之商业却显得宽松许多。

商业流通性大，投资回报高

而除上述原因外，商业流通性大也是当前吸引投资客转向商业的原因所在。

目前，二手房转手不满5年需征收高额营业税，而商业就无此限制要求。所以相比住宅，无疑商业地产的流通性更大；同时，商业地产的投资回报明显要高于住宅市场，且商业地产的投资环境较理性，不会过多影响到住宅市场正常运转；而且通过中长周期持有的商业地产，从增值率与区域的不可再生来看，回报率颇高，加之对于商业地产本身限制政策变动可能性较小，因此此时转战商业地产，不仅是对应政策的变化，同时也是为今后的投资前景着想。在住宅的投资功能被调控，商业地产的投资功能相对增强的情况下，选择商业地产产品作为不动产保值显然更安全可靠。