央企退房第一案几近落下帷幕。香港联交所昨日公告显示，南丰集团主席陈廷骅及其妻斥资36.9亿港元（合4.76亿美元）增持远洋地产控股有限公司股份，持股比例由10.19%增至21.89%。就在上周四，中远国际宣布出售其所持远洋地产16.85%的股份，从远洋地产完全退出。

无独有偶。昨日，新加坡交易所和香港联交所的公告均显示，嘉里置业中国、新加坡丰益国际牵手香格里拉中国公司，三方抱团组建一家或多家合资公司，在辽宁省营口市从事房地产发展、营运、销售、租赁、物业管理及酒店业务。

事实上，在外资大举进军中国房地产的大潮中，这些都只是冰山一角。根据商务部数据显示，11月共有114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司，增资或者以并购的方式进入中国，该数量是10月份的2.71倍，其中很大一部分的外资房地产公司把项目公司设在了中国的二、三线城市。

外资开发商再度发力

根据香港联交所公告显示，嘉里置业中国、香格里拉中国及粮油巨头新加坡丰益国际三方合资公司已经成功投得辽宁省营口市鱼圈的项目地块，代价为2.8亿港元，并指定作住宅、酒店及商业用途。其中，丰益国际对合资公司之主要贡献将为取得适合地块及项目实施，而嘉里建设及香格里拉将会利用各自于酒店、商业及住宅物业之经验、地位及专业知识发展项目地块。

“透过丰益国际于中国大陆之广泛业务联系及网络，丰益国际可协助嘉里建设及香格里拉在二三线城市取得优质土地及实施项目。”嘉里置业中国在公告中称，“丰益国际、嘉里建设及香格里拉现正于中国物色其他地块而且将来或可能联合竞买该等地块。”据悉，嘉里建设、香格里拉与丰益国际均为马来西亚富商郭鹤年控制的企业。

而中远退房事件如此受市场关注，除了这是央企退房的第一案，另一个重要因素就是中远国际全面退出远洋地产的股权交易，海外基金很可能已经曲线接盘远洋地产的部分股权。有消息称，在接盘资金中，被刻意隐匿的是一家外资基金。业界认为，这个外资基金很可能就是汇丰银行的下属基金，或者是以与南丰集团合作的形式出现。当被外界问及陈廷骅夫妇此次增持是代表南丰集团还是进行个人投资时，远洋地产发言人拒绝就此置评。

观一叶而知秋。从商务部2007年开始实行外商投资的房地产企业实行登记备案制度，新设或增资的外资房企数量经历2007年的过千家，2008、2009两年的四五百家，而今2010年突破1000家几乎已是板上钉钉。而除商务部数据外，多家顾问公司发布的2010年度三季分析报告均显示，今年前三季度外资（含港资）在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度远远超过去年。而大量官方和民间的数据都指向一点，即外资机构对中国房地产市场的投资热情已经全面恢复，甚至可能创下新高。

“外资已经不再是简单的财务投资者，更多动作都是向产业链上游延伸，包括建筑材料、建筑施工、建筑设计等房地产开发的相关产业未来可能都会有外资进来。”世联地产首席分析师王海斌向南都记者表示，“跟2007年火爆的外资涌入不同的是，关注中国市场多年的外资开发商再度发力，将追求的是比简单财务投资更高的利润，参与开发甚至独自开发显然回报更高。”

跟调控唱反调？

回顾历史，2006年至2007年间，在外资投资中国房地产的热潮中，摩根士丹利、美国西蒙等海外基金就曾经成栋地买下当时上海的成熟物业。2008年，金融危机之后，包括摩根士丹利、西蒙等很多大型外资机构都卖掉了物业暂时离场。而从今年中期开始，越来越多的外资打算在中国投资商业地产项目，到现在，外资对于项目和公司层面的投资越来越多。在号称史上最严厉的调控之下，外资为何不再满足于简单的财务投资，反而大举向房地产全产业链进军？

“至今为止历时8个月的调控可以说是失效的，房地产市场依然火爆，地王频现，房价依然上涨，而调控的种种举措严格限制了国内开发商的融资渠道，对于内地房企来说，对外融资无疑是解决目前国内融资困境的重要一环。涌入中国房地产市场的外资越来越多，合作形式多样化就不难理解。”世联地产首席分析师王海斌援引一个数据作为佐证，“另一方面，全球大约80%的投行都在中国设立了人民币基金，越来越多的外资渗透到房地产开发领域。从这个意义上说则是外资之间激烈竞争的结果。”

新一轮的外资潮涌至，而且相比较此前简单财务投资有着全产业链进军的新趋势，在形式上多采取与国内房企合作开发，比如招商银行和香港会德丰今年就已经两度携手在佛山拍的两块土地联合开发。而近日，瑞银集团宣布与金地集团合作的房地产基金二期募集完成，将投资重点延伸至房地产产业链的上游，即中国一线城市和部分二线城市的住宅开发。

在王海斌看来，诸多的外资进入开发领域，从市场角度而言，行业主体数量增多，开发商群体的多元化并不必然是好事，房地产行业并非完全放开的行业。“这将增加调控的难度，国资房企政府把控能力较强，国内民资房企也可以有多种政策措施来限制资金来源，都好调控，但外资房企因为资金来源本身就不在国内，其身后站着的往往是一些国际大财团。”

让诸多业内人士担心的是，如果外资房企大举进入开发领域，一个显而易见的后果是土地价格可能会飙升得更快。一个大型房企的相关负责人向南都记者表示，“国资房企再有钱也要讲政治，民营房企再有钱，资金量也有限，毕竟渠道匮乏。但是在土地资源有限的情况下，外资房企进军国内市场争夺地块不但买得起，而且也没有那么多的顾虑。”

“如果地价上涨，房价则更难降。地方政府对招商引资的热情一直高涨，对外资投资持欢迎态度，而对保障房建设却抱着完成任务的态度。市场主体增多则导致房企群体对土地的需求量增大，在土地资源有限的情况下，这势必会危及到保障房的土地来源。”王海斌说，要么政府提供土地给这些市场主体，要么在可拍土地数量有限的情况下地价飞涨。

地产热难退烧

诸多调控之下，《2010年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，11月楼市再度量价齐涨，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.82%。其中86个城市价格环比上涨。即便是力度空前的要解决供需问题的保障房措施，在花旗银行近期发布的报告看来，中国政府提出了加大福利性住房建设的力度，这使得房地产再次成为“稳定收益”的代名词，而且政府也认为这个市场是“有利可图”的。

“已然定调的明年稳健货币政策意味着流动性会较今年收紧，但预计全年新增贷款仍在6.5万亿至7.5万亿元之间。”经纬行研究中心经理朱欣苑认为，中央经济工作会议明确明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，就房地产行业而言，会议明确明年的六大工作任务中提到了要加快推进住房保障体系建设。“而由于扩张性财政政策，且明年是十二五规划的第一年，大量新项目会陆续上马，因此，实际新增贷款或会超出预计。如此，货币供应量M 1的增速仍会保持在15%以上，那么发展商资金链亦不会出现特别紧张，社会流动性也会回复常态而不是紧张状态。”

另一方面，不少业内人士认为，讨论多年的房产税可能明年落地，但不超过1%的房产税率对楼价影响则极为有限，甚至有可能会因为成本转嫁而抬高楼价。限购等临时政策对抑制成交量并进而促进房价下调有一定作用，但由于此类行政手段终将取消，预计明年年中政策有望解禁。

“上半年，货币紧缩预期和限购等政策影响持续，房价或会有一定幅度的下调，但下调空间极为有限；下半年，实际新增贷款的现实投放会带来流动性的常态水平，限购政策的解禁和压抑需求的释放将使楼市重现反弹，全年房价先抑后扬的概率较大。”朱 欣 苑表示。